南通买商品房遇到交易限制，买受人能解除合同吗

核心争议

本案争议焦点为：案涉房屋存在交易限制，且买受人行使权利超过解除权除斥期间，买受人是否仍有权解除合同？

张霞律师结合(2024)苏06民终4212号生效判决分析：

基于本案特定事实，江苏省南通市中级人民法院最终维持一审判决，支持买受人解除合同，驳回开发商要求买受人继续支付购房尾款的诉讼请求。从本案可以看出，并非超过除斥期间就绝对无法救济，只要合同确实无法继续履行，仍可主张终止合同权利义务，达到解除合同的效果。

基本案情

康某原系复旦某某园江苏有限公司（以下简称复旦某某公司）员工，2019年7月，康某与复旦某某公司签订商品房预售合同，购买其开发建设的南通海门某房屋，总价款846078元，合同约定开发商应于2020年12月31日前交付不存在权利限制的房屋。截止起诉，康某已支付购房款合计256078元。

案涉项目的国有土地使用权出让合同约定，25%住宅需定向销售给特定人才，购买后满5年才能转让。案涉房屋签订买卖合同后才被开发区管委会批复确定为定向房源，康某签约时对该交易限制并不知情，房屋至今仍存在交易限制无法完成过户交付。

复旦某某公司起诉要求康某支付剩余购房尾款并承担违约金，康某反诉请求解除合同、退还已付购房款并支付利息。

一审法院支持康某解除合同的请求，驳回复旦某某公司的诉请；复旦某某公司不服提起上诉，主张康某行使解除权已经超过一年除斥期间，无权解除合同。二审法院驳回上诉，维持原判。

关联法律问题引申

超过解除权除斥期间就一定不能解除合同吗？

一般规则层面：法律规定或者当事人约定的解除权行使期限届满后，解除权消灭，原则上不得再请求解除合同。但在本案特定情形下，因开发商根本违约导致合同目的已经无法实现，案涉房屋交易限制无法消除，合同已经实际不能继续履行，此时法院可以终止合同的权利义务关系，法律后果与解除合同一致。张霞律师梳理实践中发现，也存在不同裁判观点，部分法院认为超过除斥期间直接驳回解除请求，具体处理需要结合个案事实判断。

开发商仅以房价偏低主张买受人明知交易限制能免责吗？

一般规则层面：开发商作为出卖方，对房屋的权利状况负有法定的告知义务，若主张买受人明知交易受限，必须提供充分证据证明签约时已经明确告知买受人，且买受人认可该限制作为合同内容。仅以购房价格低于市场价推定买受人明知，依据不足，法院通常不会支持该免责主张。

张霞律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

关键证据收集方面，签订商品房预售合同时，买受人一定要要求开发商明确披露房屋是否存在交易限制、定向销售等权利瑕疵，注意留存开发商披露信息的书面证据，比如合同附件、宣传资料、沟通记录等；如果签约后发现权利瑕疵，要及时留存与开发商协商沟通的证据，证明开发商未履行告知义务的事实，这是后续主张权利的核心关键。

事前风险防控方面，购买内部优惠房源、员工福利房时，一定要主动核实项目的土地出让文件，确认是否存在定向销售、限制转让的特殊约定，要求开发商在合同中明确承诺房屋不存在任何权利限制，避免开发商事后将房屋列为定向房源，导致买受人权利受损。

诉讼策略方面，即便已经超过解除权除斥期间，也不意味着完全没有救济路径，如果合同确实因对方根本违约无法继续履行，仍然可以请求法院终止合同权利义务，最终可以达到解除合同、退回购房款的效果。

以上建议仅为同类案件的通用经验，具体案件需要结合自身实际情况咨询专业律师。

案例检索信息

案号：(2024)苏06民终4212号
案由：商品房预售合同纠纷
审理法院：江苏省南通市中级人民法院
裁判日期：2024年9月11日

法律依据

1. 《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
2. 《中华人民共和国合同法》第九十五条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
3. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

本文由张霞律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。