逾期交房超过约定期限，购房者就能解除合同吗？

核心争议

本案争议焦点为：购房者依据合同约定的逾期交房解除权发送解除通知后，合同是否当然解除。

张霞律师结合(2024)苏06民终2628号生效判决分析：在本案特定事实下，法院认定虽然开发商逾期交房超过合同约定的90天解除期限，但因房屋已经具备交付条件，违约程度不影响购房者合同目的实现，最终认定案涉合同未解除，驳回了购房者要求退房退款的诉讼请求。

案件基本事实

郭某、刘某与某城房地产开发南通有限公司（以下简称某某公司）签订商品房买卖合同，约定购买某某公司开发的位于启东市启隆镇的商品房一套，总价款1217690元，开发商应于2022年9月30日前交付房屋，合同明确约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。

郭某、刘某支付了全部购房款后，某某公司未能按约交房。2023年10月12日，某某公司通知郭某、刘某于2023年10月16日办理收房手续，距约定交房时间逾期382天。郭某、刘某随后两次向某某公司发送解除合同通知书，要求解除合同，并起诉请求某某公司退还全部购房款并支付利息、违约金。一审法院驳回原告诉讼请求，郭某、刘某上诉后，二审法院维持原判。

张霞律师从办案视角提示：本案中购房者败诉的一个关键原因是证据不足，购房者主张中介人员曾承诺赠送菜地、购物卡等，却无法证明中介人员获得开发商授权，该主张未被法院采纳。如果购房者能够留存开发商出具的书面承诺，案件走向可能会有所不同。

裁判观点解读

一审法院认为，虽然合同约定了逾期超过90日买受人有权解除合同，但法院仍需要审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现。本案中房屋已经具备交付条件，开发商逾期交房虽然超过90日，但考虑到疫情影响，以及维护交易稳定，不支持解除合同。

二审法院指出，一审法院适用法律存在不当，但判决结果正确。二审法院认为，案涉房屋已经通过竣工验收备案，符合交付条件，购房者获取房屋的合同目的能够实现，因此认定购房者单方解除合同不成立，驳回上诉维持原判。

关联问题解答

发送解除通知后对方没起诉，合同就一定解除吗？

即便对方收到解除通知后未在法律规定的三个月期限内起诉，法院依然会主动审查解除权是否成立，不会仅因对方未提异议就认定合同解除。根据现行司法解释规定，即便合同约定了解除事由，法院也会审查违约程度是否显著轻微，是否影响合同目的实现。在本案特定情形下，法院认定违约程度不影响合同目的，因此不支持解除合同，这符合当前司法实践的主流处理方式。

新冠疫情能顺延商品房交房期限吗？

一般情况下，新冠疫情属于不可抗力，如果因疫情影响导致施工、交付延误，开发商可以主张顺延交房期限，法院通常会根据疫情发生的时间、影响程度，酌情确定顺延天数。本案中法院酌情支持开发商顺延两个月交房期限，符合司法实践的通常做法。如果开发商在疫情管控结束后仍长期逾期交房，则不能再以疫情为由主张免责。

办案视角实务建议

张霞律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
关键证据收集方面，主张开发商或销售人员作出额外承诺的，一定要收集能够证明开发商授权的书面证据，比如加盖开发商公章的补充协议、宣传资料中开发商明确承诺的内容，仅销售人员或中介个人的口头承诺，很难被法院认可。如果是通过转账支付团购费、电商费等额外费用，一定要保留付款凭证和收款主体信息，避免无法举证。

诉讼策略方面，购房者在发送解除通知前，应当先审查开发商的违约程度是否已经达到影响合同目的实现的程度，如果房屋已经具备交付条件，贸然起诉要求解除合同，大概率不会得到法院支持，反而会损失诉讼费等成本。此种情况下，购房者可以主张要求开发商支付逾期交房违约金，更能维护自身合法权益。

事前风险预防方面，签订商品房买卖合同时，一定要仔细核对交房时间、解除权条件等核心条款，对于开发商作出的口头承诺，一定要落实到书面补充协议中，不要轻信口头承诺。发生逾期交房后，要及时固定开发商逾期的证据，协商不成的及时通过法律途径维权。

相关法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款：当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
2. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第五十三条：存在约定的解除事由，当事人一方依据民法典第五百六十二条第二款规定主张解除合同，对方对解除合同提出异议，人民法院经审查认为违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，对守约方解除合同的主张不予支持。

案例检索信息

案号：(2024)苏06民终2628号
案由：商品房预售合同纠纷
审理法院：江苏省南通市中级人民法院
裁判日期：2024年7月19日

本文由张霞律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。