没签书面借名协议，法院能认定借名买房关系吗？

核心争议

张霞律师结合(2024)苏06民终2998号生效判决分析：本案争议焦点为没有书面协议的情况下，是否能认定存在事实借名买房关系，借名买房人能否要求过户。在本案特定事实下，江苏省南通市中级人民法院认定构成事实借名买房，判决登记权利人协助办理过户手续。

本案基本事实

江某与俞某系夫妻，俞某是某境声学科技江苏有限公司股东、法定代表人，陈某甲也是该公司股东，因南通人才政策陈某甲购房可享受政府购房补贴。经公司全体股东商议，江某实际出资，以陈某甲名义购买案涉房屋及车库，某境公司垫付的部分购房款也由江某后续全额偿还给公司。房屋购买后一直由江某夫妇居住使用，不动产权属证书原件一直由江某保管，陈某甲对此从未提出异议。后股东产生矛盾，陈某甲主张案涉房屋是俞某对公司的出资，不应归江某所有，拒绝配合过户。江某起诉至法院，一审、二审法院均未支持陈某甲的主张。从办案经验来看，本案江某之所以能胜诉，核心就是所有关键事实都有证据支撑，这也是这类案件胜败的关键。

关联法律问题引申

没有书面借名协议就一定不成立借名买房吗？

在本案特定事实下，答案是法院依然可以认定借名买房关系成立。一般规则来说，我国法律并不要求借名买房必须签订书面协议，只要有充分证据证明双方存在借名买房的合意，结合出资、占有使用、证件保管等事实，可以认定存在事实借名关系。本案中，虽然没有书面协议，但江某提供了完整的出资凭证、长期占有使用的证据、提前商议的股东沟通记录、后续要求过户的邮件往来，形成了完整的证据链，因此法院最终认定了借名关系。需要说明的是，实践中如果只有口头约定，没有其他客观证据佐证，借名关系也可能不被法院认可，结果会因个案事实不同而不同。

股东主张房屋是对公司出资就能对抗实际出资人吗？

根据公司法的一般规则，股东以不动产出资的，必须完成法定程序才能认定出资完成。具体来说，需要通过股东会决议确认出资事项，办理不动产产权过户登记，修改公司章程，并将房产记入公司资产负债表，少任何一个环节都可能不被认定为完成出资。本案中俞某虽然在股东邮件中提到将房屋作为出资，但没有完成上述任何一项法定程序，因此法院认定出资并未完成，房屋仍归实际出资人江某所有。如果本案中已经完成了全部法定出资程序，那房屋就属于公司资产，江某就不能再主张所有权了。

办案视角与实务建议

张霞律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
第一，关键证据方面，事实借名买房的胜败核心就是证据链是否完整。办理这类案件时，我通常会提醒当事人收集三类核心证据：一是出资凭证，包括购房款转账记录、税费缴费凭证、装修物业费缴费记录等，本案中江某就是因为出资证据完整清晰，从一开始就占据了诉讼优势；二是实际占有使用的证据，比如水电费缴费记录、居住证明、不动产权属证书原件保管凭证，这些事实都能侧面印证实际权利人的身份；三是沟通记录，比如双方关于借名买房、后续过户的聊天记录、邮件往来，本案中江某提供的邮件往来直接证明了双方事前有借名合意、事后一直协商过户，是法院认定借名关系的核心关键证据。
第二，事前风控方面，如果确实因为政策等原因需要借名买房，尽量签订书面的借名买房协议，明确双方权利义务，包括后续过户的条件、时间以及违约责任，从根源上避免事后产生争议。如果因为各种原因无法签订书面协议，一定要注意从购房之初就留存好各类证据，避免事后口说无凭。
需要提醒的是，借名买房存在诸多法律风险，不同的事实情况裁判结果也会不同，本文分析仅基于本案特定事实，遇到具体问题一定要结合个案事实咨询专业律师。

案例检索信息

案号：(2024)苏06民终2998号
案由：所有权确认、合同纠纷
审理法院：江苏省南通市中级人民法院
裁判日期：2024年8月8日

相关法律依据

《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国公司法》第二十八条第一款：股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。

本文由张霞律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。