双减政策出台后，房屋租赁意向金能要求退还吗？

核心争议解答

张霞律师结合(2025)苏06民终5077号生效判决分析：本案最终判决驳回上诉，维持原判，上海某某置业有限公司需向杜某返还租赁意向金26253元。本案争议焦点为：一是“双减政策”的发布在本案中是否构成情势变更，二是主张返还租赁意向金应当适用除斥期间还是诉讼时效。

基本案情与裁判观点

本案中，2021年1月，南通某某学校有限公司（以下简称某甲公司，股东为杜某）与上海某某置业有限公司签订《租赁意向书》，约定承租南通市崇川区某处商铺用于经营中小学课程辅导，某甲公司支付租赁意向金26253元，双方约定若因承租方原因不签订正式租赁合同，意向金不予退还。

2021年5月，某甲公司因教育培训行业监管政策收紧提出退租，2021年7月“双减政策”正式出台，某置业公司随后将案涉房屋另行出租给案外人。2021年10月某甲公司注销登记后，股东杜某起诉要求某置业公司返还意向金。一审法院支持了杜某的诉讼请求，某置业公司不服提起上诉，二审法院审理后维持原判。

二审法院认为，双方签订的《租赁意向书》属于预约合同，“双减政策”出台在合同订立后，该政策对学科类校外培训的严格管控是双方订立合同时无法预见的，不属于商业风险，且导致某甲公司租赁房屋经营学科类培训的合同目的无法实现，继续履行对某甲公司明显不公平，符合情势变更的构成要件，某甲公司解除合同不构成违约。另外，杜某主张返还意向金属于合同解除后的债权请求权，应当适用三年诉讼时效，杜某一方多次协商退费的行为构成时效中断，起诉未超过诉讼时效，因此应当返还意向金。

关联法律问题解答

主张解除合同都适用除斥期间吗？

在一般规则层面，合同解除权属于形成权，行使解除权应当适用除斥期间的规定，但是合同解除之后，当事人主张返还财产、赔偿损失的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定，不能混淆两种权利的时效规则。
本案中，某置业公司主张杜某的解除权已经经过一年除斥期间，但实际上双方的预约合同已经在2021年7月因某甲公司提出退租、某置业公司另行出租而事实解除，杜某本案中主张的是返还意向金，属于合同解除后的债权请求权，因此法院适用三年诉讼时效的规定，符合法律规则。

所有政策变化都能构成情势变更吗？

根据民法典的规定，构成情势变更需要满足四个前提条件：一是合同成立后，政策变化发生在合同订立之后；二是该变化是当事人订立合同时无法预见的；三是该变化不属于商业风险；四是继续履行合同对一方明显不公平。因此并非所有政策变化都能构成情势变更，需要结合案件具体事实判断。
实践中也存在不同处理，如果当事人在订立合同时已经能够预见政策调整的方向，或者政策变化并不影响合同主要目的的实现，法院通常不会认定构成情势变更。在本案特定事实下，因为某甲公司租赁房屋的唯一目的就是经营学科类培训，“双减政策”对学科类培训的管控力度超出了当事人订立合同时的预期，因此法院认定构成情势变更。

张霞律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

第一，关键证据收集方面，遇到政策变化主张情势变更，一定要留存好证明合同目的的证据。本案中《租赁意向书》明确约定租赁用途为中小学课程辅导，这是法院认定政策影响合同目的的核心证据，如果合同中没有明确约定合同目的，承租人想要证明政策导致合同目的无法实现，举证难度会大大增加。另外，主张权利的时候一定要留存好沟通协商的证据，本案中杜某一方多次协商退费的微信聊天记录，被法院认定为构成诉讼时效中断，这也是本案胜诉的关键之一。
第二，事前风险预防方面，订立租赁预约合同时，应当尽量明确约定合同目的，同时对政策变化等特殊情形下意向金、定金的退还规则作出明确约定，避免后续发生争议。如果确实遇到政策变化等无法预见的情形导致无法继续履行合同，应当及时向对方提出解除，并留存好沟通协商的相关证据，避免因为超过诉讼时效或者除斥期间丧失胜诉权。
对此，张霞律师特别提醒：每个案件的事实都有特殊性，本文仅为同类案件的一般经验总结，遇到具体纠纷建议咨询专业律师结合个案事实分析。

案例检索信息

案号：(2025)苏06民终5077号
案由：房屋租赁合同纠纷
审理法院：江苏省南通市中级人民法院
裁判日期：2025年10月28日

核心法律依据

《中华人民共和国民法典》
第五百三十三条：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
第一百八十八条第一款：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
第四百九十五条第一款：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

本文由张霞律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。