南通小区外墙过保脱落，开发商还要负责修吗？

过了保修期的外墙脱落，开发商真的能甩手不管吗？

很多南通业主遇到小区外墙砖脱落问题时，开发商往往以“已经过了5年法定保修期”为由拒绝修缮，这类纠纷的责任到底该如何划分？结合南通中院的生效判决，我们从实务角度进行解析。

核心争议解答

张霞律师结合(2024)苏06民终2240号生效判决分析：本案最终裁判结论为开发商需对案涉小区全部楼幢及门卫的外墙脱落问题进行修复，该结论的适用前提为：开发商2020年出具了对全小区外墙全面检查修缮的书面承诺书，且仅对6栋楼完成修缮，其余楼幢未履行检修义务，已修缮楼幢后续出现外墙脱落问题，且脱落现象严重威胁业主人身财产安全。本案明确了特定情形下小区外墙脱落开发商保修责任的认定标准。本案争议焦点为：开发商出具全小区外墙检修承诺书后，仅完成部分楼幢修缮的，是否需要对未检修楼幢、已检修楼幢后续出现的外墙脱落问题承担修复责任。从办案角度点评，开发商败诉的核心原因有两点：一是无法举证证明已对全小区所有楼幢履行了检修义务，二是无法举证证明承诺书是受胁迫签署，也无法证明外墙脱落系年久风化而非质量问题。

案件基本事实与裁判过程

江苏某唐房地产公司是南通通州某唐某城小区的开发建设单位，小区住宅2013-2014年陆续完成竣工验收，商品房买卖合同约定外墙面防渗漏保修期为5年。2020年小区3号楼出现外墙砖脱落问题，某唐公司向业主代表出具书面承诺书，承诺对整个小区的外墙面砖逐块检查，空鼓部位铲除重铺，整改后保修期内再出现面砖脱落造成损失的仍由公司负责。但承诺书出具后，某唐公司仅对3、4、5、6、7、9号楼进行了修缮，其余楼幢未开展任何检修工作。2022年开始，小区多栋楼陆续出现外墙脱落、空鼓现象，业委会多次发函要求某唐公司修缮无果后，向法院提起诉讼。

一审法院审理后认为，某唐公司出具承诺书的行为可认定小区外墙脱落存在质量问题，其未对全部楼幢履行检修义务，且已修缮楼幢的保修期应从修缮完成之日起重新计算5年，因此支持了业委会的全部诉讼请求。某唐公司不服上诉，主张承诺书是被业主围堵逼迫签署，其已完成全小区检修义务，后续脱落问题不属于保修范围。二审法院审理后认为，外墙墙砖空鼓脱落直接威胁业主生命财产安全，性质上与主体结构安全无异，开发商作为房屋销售方，在房屋合理使用期间内负有保障业主安全使用的义务，某唐公司的上诉理由缺乏法律依据，最终判决驳回上诉、维持原判。

张霞律师认为，从举证策略来看，某唐公司主张承诺书系受胁迫签署，但未提供任何报警记录、沟通录音等证据，仅靠口头陈述无法得到法院采信；其主张已完成全小区检修，也未提供检修记录、施工凭证等证据，自然要承担举证不能的不利后果。

案件检索信息

案号：(2024)苏06民终2240号
案由：商品房销售合同纠纷
审理法院：江苏省南通市中级人民法院
裁判日期：2024年7月15日

相关法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”实践中该条款的适用前提是房屋质量问题发生在法定保修期内，或开发商主动承诺延长保修期限，并非所有外墙质量问题都可直接适用该条款要求开发商担责。《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第二项规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”。该条款规定的是法定最低保修期限，开发商自愿承诺更长保修期限的，该承诺对其具有法律约束力。

过了法定5年外墙保修期，开发商就完全不用担责了吗？

从一般规则来看，超出法定5年防渗漏保修期的，开发商不再承担法定保修责任，但存在两类例外情形：一是开发商主动出具书面承诺书延长保修期限的，需按照承诺内容履行义务；二是外墙脱落涉及建筑物主体结构安全、严重威胁公共安全的，法院可能基于公平原则和公共利益考量，要求开发商在房屋合理使用期限内承担相应责任。本案的特殊性在于，开发商既出具了全小区检修的承诺书，又存在外墙大面积脱落威胁公共安全的情形，因此法院支持了业委会的请求。实践中也存在不同裁判观点，部分地区法院认为如果超出保修期且无开发商明确承诺的，仅由业主自行承担维修责任。

业委会能不能直接起诉开发商要求修外墙？

一般规则下，根据《民法典》第二百七十一条的规定，建筑物外墙属于业主共有部分，业委会经备案成立后，有权代表业主对侵害业主共同权益的行为提起诉讼，包括要求开发商履行公共部位的保修义务。本案中某唐某城业委会已于2021年完成备案，具备合法诉讼主体资格，因此法院认可其原告身份。张霞律师提醒，实践中部分业委会因为没有留存发函的送达凭证，导致法院无法认定已经向开发商主张过权利，最终败诉。实务中如果业委会未完成备案，或者起诉事项超出业主授权范围的，可能会被法院驳回起诉。

外墙脱落砸到行人或车辆，责任该谁承担？

根据《民法典》第一千二百五十三条的规定，建筑物外墙脱落造成他人损害的，由所有人、管理人或者使用人承担侵权责任；如果能够证明脱落是因为开发商的质量问题导致的，管理人承担责任后可以向开发商追偿。本案中如果后续出现外墙脱落致人损害的，业委会作为小区管理人在承担责任后，可以依据本案生效判决确定的质量问题，向某唐公司追偿。

实务操作建议

张霞律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：遇到外墙脱落问题的业委会，要先固定完整证据链，包括外墙脱落的现场照片、视频、报警记录、向开发商发送的书面函件（需留存快递签收记录、微信送达截图等凭证）、开发商之前出具的承诺书、小区竣工验收备案材料等，不要仅靠口头沟通，避免后续举证不能。起诉时优先明确诉讼请求为要求开发商履行修缮义务，不要一开始就主张高额赔偿，修缮义务的举证压力相对较小；如果开发商抗辩承诺书是受胁迫签署的，要及时要求对方提供相应证据，不要被对方的口头陈述误导。业委会成立后要定期排查小区公共部位的安全隐患，发现外墙空鼓、脱落迹象的，及时发函要求开发商处理，不要等问题扩大、出现安全事故后再维权；如果小区已经过了法定保修期，要及时申请使用公共维修基金，避免责任不清的情况。

以上建议为同类案件的通用处理经验，具体案件需要结合实际事实咨询专业律师。

本文由张霞律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。