开发商逾期交房主张疫情天气免责，能得到法院支持吗？

核心争议解答

张霞律师结合(2024)苏06民终3574号生效判决分析：本案争议焦点为开发商主张因疫情、大气污染管控、极端天气顺延工期免责，是否应当得到法院支持。基于本案开发商未能提供充分证据证明前述因素对工期造成的具体影响，法院未支持开发商的免责主张，判决开发商按合同约定支付逾期交房违约金。

真实案例简述

2021年至2022年期间，陈某乙等17名购房者与海安市某俊房地产开发有限公司（下称某俊公司）分别签订商品房预售合同，约定购房者购买某俊公司开发的海安市某花园商品房，购房者已付清全部购房款，某俊公司应于2023年4月30日前交付符合约定条件的商品房。合同约定，除不可抗力外，逾期交房按日支付总房款万分之二的违约金。

2023年4月15日，某俊公司以疫情为由通知业主将交房时间延期至2023年6月29日，到期后仍未完成交付，直至2024年1月20日才通知业主办理收房手续。某俊公司上诉主张，因疫情、大气污染管控、极端天气影响，应当顺延工期150余天，不应承担逾期交房违约责任，且一审适用独任审理程序违法，违约金标准过高。

张霞律师认为，本案中购房者已经主动同意扣除2个月的疫情免责期，基本覆盖了疫情对工期的合理影响，某俊公司主张更长的免责期，却未能提供充分证据证明疫情、大气污染等因素对案涉项目工期造成的具体影响，也无法证明大气污染管控和极端天气属于合同约定的不可抗力免责情形，因此一、二审法院均未支持其免责主张，最终驳回上诉，维持原判。

关联法律问题引申

群体性商品房纠纷一审都不能独任审理吗？

一般规则下，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款规定，基层人民法院审理的基本事实清楚、权利义务关系明确的第一审民事案件，可以由审判员一人独任审理。即使一方当事人人数较多的群体性纠纷，只要案件符合基本事实清楚、权利义务关系明确的条件，就可以适用独任审理，并非所有群体性纠纷都必须适用普通程序审理。

本案中，某俊公司主张本案属于群体性纠纷可能影响社会稳定，因此不得独任审理，但未提供任何证据证明案件存在影响社会稳定的情形，因此二审法院认定一审程序合法，未支持某俊公司的该项主张。

开发商主张逾期交房违约金过高，法院一定会调整吗？

一般规则下，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。也就是说，开发商主张调整违约金，必须举证证明约定的违约金过分高于购房者的实际损失，否则法院不会支持调整请求。

本案中，逾期交房违约金的标准是某俊公司提供的格式合同中预先拟定的，某俊公司签订合同时已经认可该标准，诉讼中主张标准过高却未能举证证明该标准高于购房者的实际损失，因此法院未支持其调整请求。实践中，如果开发商能够举证证明约定违约金确实过分高于实际损失，法院会结合案件情况调整，但并非只要开发商主张就一定会调整。

办案视角/实务操作建议

张霞律师结合多年实务经验提醒：

关键证据方面，无论是开发商还是购房者，都需要关注免责事由的举证责任分配。开发商主张不可抗力免责的，应当提交充分证据证明不可抗力因素对工期造成的具体影响天数，并且证明已经按照合同约定在规定期限内将不可抗力情况告知购房者。实践中很多开发商仅笼统主张疫情、天气影响工期，却无法提供具体的停工记录、工期影响核算的证据，最终因举证不能无法获得法院支持。对于购房者而言，需要留存好商品房买卖合同、开发商延期交房的通知、收房通知等证据，如果开发商未取得竣工验收备案表就通知收房，购房者有权拒绝收房，由此产生的逾期责任由开发商承担。

事前风控方面，对于购房者，签订商品房预售合同时应当仔细核对关于逾期交房免责和违约金标准的条款，对于开发商提供的格式免责条款，如果存在不合理减轻开发商责任、加重购房者责任的情形，可以依法主张条款无效。对于开发商，在开发过程中如果遭遇不可抗力因素影响工期，应当及时留存政府管控文件、监理记录、停工复工通知等证据，并且按照合同约定及时通知购房者，固定相关证据，避免后续诉讼中因举证不能承担不利后果。

本案裁判结果是基于本案特定事实作出，不同案件事实会有不同结果，建议遇到具体纠纷咨询专业律师结合个案情况分析。

本文由张霞律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。