南通买房遇到房屋漏水，能找开发商要违约金和租金吗？

核心争议解答

张霞律师结合(2024)苏06民终2999号生效判决分析：本案争议焦点为购房者因房屋渗漏质量问题拒绝收房，维修完成后收房，能否主张开发商支付逾期交房违约金及全额租金损失。基于本案的特定事实，一审法院驳回了购房者要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，仅酌情支持了部分租金损失和交通费，二审法院维持了一审判决。

真实案例简述

陈某甲与南通某鑫置业有限公司签订商品房买卖合同，购买南通高新区一套商品房，约定2022年5月31日前交付房屋。陈某甲依约付清全部购房款后，2022年7月2日委托亲属查验房屋时，发现房屋存在屋面、落水口、烟道等多处渗漏问题，开发商先后多次维修，直至2023年6月才修复完成。陈某甲于2023年8月28日正式办理收房手续，随后起诉要求开发商支付自2022年7月2日至2023年8月30日的逾期交房违约金147831元、租金损失28333元以及交通费1000元。

法院审理认为，已有生效判决确认开发商2022年7月2日的交房不构成逾期交房，且双方签订的补充协议明确约定“买受人不得以属于房屋保修范围的质量问题为由拒绝接收房屋，若以此为由拒绝接收房屋则视为房屋已按时交付”，该补充协议条款经开发商提示说明，陈某甲签字确认，合法有效，因此不支持逾期交房违约金。但案涉房屋确实存在渗漏问题，多次维修客观上导致陈某甲无法按时入住，应当赔偿租金损失。因陈某甲提供的租赁合同、租金收据、转账记录在时间和金额上无法对应，法院无法采信其主张的租金标准，于是参考当地租赁市场行情，酌情认定租金损失为21600元，交通费酌情支持600元。二审法院审理后，驳回上诉，维持原判。

案例检索信息

案号：(2024)苏06民终2999号
案由：商品房预售合同纠纷
审理法院：江苏省南通市中级人民法院
裁判日期：2024年8月14日

关联法律问题引申

补充协议约定“不得因质量问题拒绝收房”，条款有效吗？

一般规则来说，这类条款属于开发商预先拟定的格式条款，根据现行法律规定，只要开发商已经采取合理方式对该条款进行提示说明，购房者签字确认后，通常会认定条款有效。如果开发商未尽提示说明义务，购房者有权主张该条款不成为合同内容。本案中，补充协议明确载明开发商已经提示买受人注意特别约定，陈某甲签字确认，因此法院认定该条款有效，这也是不支持陈某甲逾期交房违约金主张的核心依据之一。

主张租金损失，证据需要注意什么？

一般规则：主张因无法入住产生的租金损失，需要提供完整有效的证据链，证明租金的实际发生以及具体金额。如果证据之间存在时间、金额矛盾，无法相互印证，法院无法全额采信原告主张的金额，通常会参照市场行情酌情认定损失。本案中陈某甲提交的证据无法对应，因此法院没有支持其主张的全部租金损失，仅酌情支持了部分。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第一款：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

办案视角/实务操作建议

张霞律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
第一，证据收集方面，主张租金损失时一定要留存完整的证据链。租赁合同要明确租期、租金标准，租金支付尽量通过银行转账留存转账记录，即使是现金支付，也要让出租人出具对应时间和金额的收款收据，避免证据之间出现矛盾，导致主张不被法院采信。本案中陈某甲就是因为证据瑕疵没能拿到全额租金损失，这个教训值得大家注意。
第二，签约风控方面，签订商品房买卖合同及补充协议时，一定要仔细阅读每一条条款，尤其是开发商提供的格式补充协议，对于涉及免除开发商责任的条款，有异议一定要及时提出，不要盲目签字确认。一旦签字，除非有证据证明开发商未尽提示说明义务，否则条款通常会被认定有效。
第三，房屋交付查验时，一定要仔细检查房屋质量，发现问题及时以书面形式向开发商提出，并且留存好沟通记录、维修记录等相关证据，为后续维权做好准备。
以上为同类案件的通用经验，具体问题还需要结合个案事实分析，建议遇到此类纠纷及时咨询专业律师。

本文由张霞律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。