强迫交易签的拆迁安置转让协议，损失该怎么算？

核心争议解答

张霞律师结合(2024)苏06民终2305号生效判决分析：本案争议焦点为：拆迁安置转让协议因强迫交易被认定无效后，损失计算的时间点和计算方式应当如何确定。在本案特定事实下，二审法院维持一审判决，按照侵权人实际占有案涉房屋的时间点计算被侵权人损失，最终判令侵权人赔偿51万余元。

真实案件基本情况

陈某某通过强迫交易手段，迫使贾某、卢某于2016年11月25日签订定销房（拆迁证）转让协议，之后陈某某又将该拆迁证对应的房屋转卖给钱某。后陈某某因强迫交易罪被追究刑事责任，案涉房屋在刑事程序中经启东市价格认证中心鉴定，2017年4月24日（房屋交付结算日）的市场价格为1084922元。

一审法院按照该时间点，以85平方米合法安置面积对应的市场价值，减去贾某、卢某原本需要支付的安置房购房款，再加上陈某某挪用的贾某的拆迁补偿款本息26329元，最终计算出损失为513149元。陈某某上诉主张应当按照交易日期2016年11月25日，或者他卖给钱某的69万元价格计算损失。

二审法院认为，案涉转让协议是无效协议，陈某某直到2017年4月24日才实际占有取得本属于贾某、卢某的拆迁权益，因此按照该时间点计算损失符合本案实际，最终驳回上诉，维持原判。
从举证角度看，本案中刑事程序已经完成价格鉴定，原告无需再另行申请鉴定，这是原告举证的关键有利之处。

合同无效后，损失赔偿的一般规则是什么？

一般规则层面，根据现行法律规定，民事法律行为被认定无效后，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。损失范围一般包括直接损失和可得利益损失，可得利益损失不得超过过错方订立合同时预见到或者应当预见到的损失。
在本案这种强迫交易导致合同无效的情形下，过错方完全能够预见到如果合同无效，对方的损失会随着房价上涨而扩大，因此按照占有时间点计算损失并未超出过错方的预期，也符合公平原则。

被强迫签合同，一定要先报警吗？

一般规则层面，如果有生效刑事判决认定交易属于强迫交易犯罪，那么民事程序中通常可以直接依据刑事判决认定的事实确认合同无效，不需要原告再另行举证证明强迫交易的事实。
本案中正是因为已有生效刑事判决确认陈某某构成强迫交易罪，所以法院才直接认定案涉转让协议符合无效情形。实践中如果还没有刑事认定，张霞律师建议当事人应当及时报警固定被强迫交易的证据，再提起民事诉讼确认合同无效，避免因证据不足败诉。

办案视角与实务建议

张霞律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
第一，关键证据指引：如果涉及拆迁安置权益交易纠纷，核心证据包括拆迁安置协议、交易协议、付款记录，如果已经有刑事程序认定犯罪，一定要提交刑事判决书和刑事程序中的价格鉴定意见，这类证据的证明力远高于普通民事证据，能大幅降低原告的举证成本。本案中正是因为刑事程序已经完成价格鉴定，原告才得以直接用该鉴定意见计算损失，避免了重新鉴定的成本和不确定性。
第二，事前风控建议：实践中很多拆迁安置权益交易都是在取得产权证之前完成的，卖方如果遇到买方要求强迫交易，一定要第一时间报警留存证据，不要等到事后再举证，事后很难证明强迫交易的事实。对于买方而言，购买未取得产权证的拆迁安置房，一定要尽到充分的注意义务，核实清楚权属和实际权利人情况，避免卷入原房主之间的纠纷，最终钱房两空。
第三，诉讼策略提醒：合同无效后的损失计算，时间点的选择非常关键，在房价上涨的背景下，侵权人占有侵权的时间越晚，按照晚的时间点计算出来的损失对被侵权人越有利，实践中要结合案件具体情况选择对己方有利的时间点主张损失。以上建议为同类案件通用经验，具体案件还需要结合个案事实咨询专业律师。

本案检索信息

案号：(2024)苏06民终2305号
案由：买卖合同纠纷
审理法院：江苏省南通市中级人民法院
裁判日期：2024年7月10日

法律依据

本案裁判时适用《中华人民共和国合同法》，现行法律适用《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

本文由张霞律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。